提前退租引纠纷法院如何判决

　　在长期性的房屋租赁合同履行过程中，极易出现合同未到期，一方因主客观原因无法继续履行合同，而另一方坚持要求继续履行的情况，此时合同就陷入了僵局。这种情况下，法院如何通过判决化解合同僵局?相关损失由谁承担?近日，槐荫区人民法院审理了房屋租赁合同纠纷一案。

　　2018年5月5日，江某与杨某签订《房屋租赁合同》一份，约定江某将其名下坐落于某小区的房屋租赁给杨某，租赁期自2018年5月10日至2023年5月9日，租金为每月2500元。2022年1月，杨某因客观原因无法再继续租赁该房屋，向江某提出解约。2022年1月4日，杨某与江某一起到案涉房屋商量退房事宜，双方未协商一致，杨某将钥匙插在门上后离开。2022年2月11日，杨某给江某发微信，告诉房屋已清空，要求其接收房屋。杨某自2022年1月起便未再付房租，现江某将杨某诉至槐荫区法院，请求判令解除双方之间的房屋租赁合同，杨某支付2022年1月-8月的房租共2万元、违约金4000元。

　　槐荫区人民法院经审理认为，江某与杨某签订的房屋租赁合同为有效合同。双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。

　　关于涉案合同应否解除。法院认为，杨某多次明确表示要求解除合同，江某也曾就解除合同事宜与杨某协商，后因双方未能达成一致意见而搁置。2022年2月11日，杨某向江某发送微信告知其接收房屋，江某未予回复。综上可知，双方事实上已形成合同僵局。

　　关于合同的解除时间。杨某于2022年1月腾空房屋，并于2022年2月11日向江某发送微信要求交接房屋，且根据涉案房屋的水电表等证据显示，自2022年2月12日后双方已无实际的履约事实。故法院结合该案的实际情况认定涉案房屋租赁合同解除时间为 2022年2月11日。江某在接到杨某交房的通知后，仍不接收房屋，放任损失扩大，其要求杨某支付2022年2月11日之后的房租无事实和法律依据，江某的该部分主张，法院不予支持。

　　最终，槐荫区人民法院依法判决江某与杨某之间的房屋租赁合同于2022年2月11日解除，杨某向江某支付2022年1月-2月11日的租金3482元、违约金4000元，驳回江某的其他诉讼请求。江某不服判决，上诉至济南中院，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

　　长期性的房屋租赁合同中出现合同僵局后，若不解除该合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。因此，面临此种情况，当一方向法院起诉解除合同时，法院以司法介入的方式终止合同双方权利义务关系，有利于使双方当事人从困局中抽离，加快交易流转，优化资源利用。 (本报记者侯月)