商铺“售后返租”陷阱多多 济南“关联操作”诉讼案例值得行业借鉴

　　“售后返租、投资稳赚”这样的广告是不是听起来很诱人?“黄金旺铺、全城发售，商铺只卖住宅价，售后返租让你10年就能回本。”这样的高收益是不是让你怦然心动?近几年来，有一些商铺开发商正是以这种“售后返租”的高额回报，把商铺做成“理财产品”，吸引你高价购买商铺。从表面上看，这种可以看作“理财产品”的商铺收益很可观。尤其在近两年银行存款利率持续下调的大背景下，吸引力就更大。

　　然而，你不知道的是，这种“商铺理财”其实蕴含着很大的风险，一旦运作过程中出现问题，看上去很美的“售后返租”就成了陷阱，很多人收不到约定的租金，甚至连自己商铺的具体位置都找不出来。从全国的情况来看，不少人因“售后返租”陷入困境，甚至告到法院也无法追回损失。近日，济南一起集体诉讼案例帮业主成功追回了损失，代理律师“关联操作”的方式，或成为行业可借鉴的样本。

　　商铺“售后返租”存在违约风险

　　刘女士几年前就是看到开发商诱人的广告，购买了“售后返租”的商铺。当时，销售人员告诉她，买了这种商铺，有专门的运营公司帮他们托管商铺，可以一次签10年合同。每年按8%的收益率来算，10年就可以保底收益80%。如果再把每年的收益存成理财产品，综合收益算下来，10年就可以妥妥地回本了。即便合同期过了无人托管，业主自己出租也没有问题，毕竟，经济持续发展，租金也会水涨船高。

　　刘女士购买了商铺之后，眼看着商铺交付了，运营公司也进驻了，但只收了一年的租金，运营公司就称商铺租不出去。此时，刘女士联系了和她一样购买商铺的部分业主，去找开发商，对方则称商铺已经交由运营公司，和他们没有关系。等他们去找运营公司时，对方则表示商铺租赁情况不理想，一年根本赚不到8%，双方要么按市场实际租赁情况分成，要么就解除合同，由业主联合起来出租。刘女士这才知道上了当。

　　业内人士告诉记者，像刘女士这种情况，在全国不少城市出现过。各类“售后返租”项目遍地开花，火爆异常，在经济情况好的时候确实发展迅速，也能给业主带来收益，一旦碰上市场行情不好，商铺出租无法获得相对较高的收益，运营公司就维持不下去，甚至干脆“躺平”来应付业主。在这种情况下，业主就有可能损失惨重，甚至诉讼告赢了，因为运营公司没有财产和资金可以执行，从而赢了官司依然拿不到钱。虽然很多商铺组合起来是一家商场，但各个业主的商铺并没有明确的位置区间，因而没办法单独出租，只能把所有的业主集合起来共同出租。人多了难达成一致，最后往往是商铺收回，也没有办法保证平稳运营，更别谈稳定的收益。

　　对此，刘女士后悔地说，她当时只看到“售后返租”省去了投资者自行出租的麻烦，能保证稳定的收益，却没有考虑市场风险。

　　“售后返租”业主拿到赔偿

　　那么，“售后返租”带来的问题，开发商真的就没有责任吗?能否让他们也跟着承担责任?济南一起集体诉讼案，通过对关联公司提起诉讼，帮助545户商铺业主挽回了损失，该案例或可成为同类案件可借鉴的样本。

　　在位于济南繁华地段的一处36万平方米的某国际购物广场，545户商铺业主与商管公司签订了10年委托经营合同，而接受经营委托的商管公司未按合同约定支付委托经营收益，且将商铺又委托给了其关联公司。业主无奈，一纸诉状将商管公司及其关联公司推上被告席，要求其足额支付保底收益金及利息。

　　根据合同相对性原则，该委托经营合同纠纷一般应由签署合同的济南A商管公司承担付款义务。这种情况就和全国其他城市差不多，往往因商管公司账上没有钱而陷入困境。承办此案的山东中敬诚律师事务所律师经过详细调查研判，发现此案存在转委托及捆绑销售等情况，经与545户业主诉讼代表人商议，决定将涉案商铺的开发商济南B房地产公司及其关联公司济南C商管公司、廊坊D商管公司作为本案被告，要求其一并承担连带责任。接受委托后，山东中敬诚律师事务所律师于2022年1月将本案起诉到济南市历城区人民法院。法院依法受理本案。

　　此案的代理律师吴丽丽、彭世政表示，委托代理人及团队人员进行了反复大量的法律法规、案例检索以及调查取证工作，取得了一些较为有力的依据和证据。比如，济南A商管公司与济南C商管公司存在转委托情况，济南A商管公司与济南B房地产公司、济南C商管公司之间存在频繁巨额的资金往来，济南B房地产公司前期在涉案销售及签署托管合同时作出的一些“宣传承诺”等情况，这些情况为其承担连带责任在事实层面提供了大量的依据。

　　历城区人民法院审理后，依法判决被告济南A商管公司支付原告魏某等业主委托经营收益款及利息1944万余元;济南B房地产公司、济南C商管公司、廊坊D商管公司对上述判决承担连带责任。一审判决后，济南B房地产公司、廊坊D商管公司不服判决提出上诉。济南市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。近日，545户业主的债权已全部执行到位。