济南百年造纸厂焕发新生机——“鲁丰创意1908”园区的蝶变之路

　　左手传承，右手创新。镌刻着工业时代痕迹、留存着几代人记忆的老厂房摇身一变，被改造为摄影、酒吧、餐饮、教育机构等商铺，成为一处融吃、住、行、娱、购、游、教等功能于一体的特色街区——鲁丰创意1908园区。这座创意园里，道路两旁林立着工业风建筑，除了吸引创意产业集聚，还有博物馆、影院等文化设施，机械与文艺、历史与现代的碰撞，给泉城夜经济带来新的生机，同时正在成长为文化旅游新地标，园区也由此成为济南市推进城市更新工作的一个典型和缩影。

　　据了解，“鲁丰创意1908”园区是济南国有资产运营管理集团有限公司管理的园区，由所属企业济南鲁丰纸业有限公司在原山东造纸总厂东厂老旧厂区的基础上，全力打造的一个集企业文化、泉水文化、地域特点于一身的特色园区，经过几年的发展蜕变，现在已经成为济南颇具人气的特色商圈和网红打卡点。2020年，园区被评为济南市“市级夜间经济聚集区”“市级商业街区”，2021年被评为“全国特色商圈示范工程”单位。百年造纸旧厂如何成功转型成为网红园区，走出一条创新蝶变之路?

昔日老厂房变身文旅特色商业街区。

　　破局自救盘 活资产探索转型新路径

　　“鲁丰创意1908”园区的前身为山东造纸总厂东厂，始建于1908年，距今已有115年历史。该厂是山东省第一家、全国第二家机制纸厂，生产技术代表了当时国内最先进的造纸工艺。据史料记载，新中国第一套人民币就是由该厂生产的钞票纸所印制，该厂产出的画报纸曾被周恩来选定为《人民画报》专用纸，历史上曾有20多个产品填补了中国造纸工业的空白，造就了当时国内造纸行业一度流传的“中国造纸看山东，山东造纸看济南”的说法。然而，进入21世纪，随着电子信息技术的快速发展，传统纸张的使用需求不断下降，加之城市环保要求的不断提高，传统造纸行业的发展走向了命运的十字路口。受市场、环保等诸多因素制约，2003年，该厂被迫停产，失去了往日的机器轰鸣，厂区也逐渐变得沉寂和落寞。

　　生产停止后，厂区的转型和职工的生计问题成为摆在当时鲁丰公司经营班子面前的一道难题。“为了解决企业生存和职工生活的迫切问题，公司借鉴其他企业的经营模式，开始了资产租赁经营之路。通过公开招租，将能利用的车间、库房全部对外出租，以租赁收入维持职工的生计。”鲁丰公司总经理助理曲金柱告诉记者，经过此后十余年的经营运作，虽然园区条件有所好转，企业生存和职工生活有了基本保障，但是由于园区缺少整体规划、商户杂乱、道路等基础设施破旧，导致资产经营质量较低，资产出租效益与其资产规模和所处地理位置极不匹配。面对巨额债务和经营面临的多重困难，如果继续延续原来的租赁模式，企业的长远发展根本无从谈起。

　　如何摆脱传统、低效的资产租赁模式，利用好园区的优势资源，开启公司的二次创业之路，实现百年造纸文化的振兴，是多年来一直憋在公司干部职工心中的“一股劲”。在上级单位的大力支持下，经过充分调研论证，2015年，公司下决心对园区进行重新规划和招商策划，同步对园区的基础设施进行改造提升，开启园区经营提质增效的新篇章。打造自身优势，将商家“请进来、留得住”一直是园区招商工作的重点和难点，为此，公司紧紧抓住“百年造纸”和“铜元文化”等历史与文化元素，借助“泉水”这一独特的自然资源，着力打造以深厚的文化底蕴为灵魂，以餐饮、酒吧、摄影、旅游、休闲、娱乐、购物等多种现代商业模式融合发展的新经济形式，并以此为“卖点”，大力开展招商策划和商户招引工作。

园区给泉城夜经济带来新生机。

　　精准发力 抢抓机遇蓄势赋能解难题

　　随着园区招商工作的铺开，另外一项解决“卡脖子”的工作也在紧锣密鼓地进行中。原来，公司在推进“分兵突围”自救、实施合资合作的过程中，由于改制历史遗留问题导致了园区房地证载信息不一致，给后期园区招商和运营带来许多制约。一方面因房地证载权属信息不一致，公司无法对园区发展进行长远规划，从而无法对园区实施资产结构优化和升级，一定程度上阻碍了园区的改革和创新;另一方面由于房地证载权属信息不一致，导致拟入驻的业户无法办理相关经营手续，从而严重影响了园区的招商，成为制约园区发展的最大障碍。妥善化解历史遗留问题，推进园区资产确权、实现房地权证一致，成为迫在眉睫的工作。但是，由于历史情况复杂、时间跨度长、缺少相关的政策支持，资产确权及房地权证办理工作多次陷入困难局面。

　　2022年以来，国家及省市各层面先后出台多项支持存量资产盘活的政策文件，以促进国有企业进一步挖掘存量资产的市场价值，提升资产的再投资能力。在此背景下，济南市委、市政府也将盘活社会存量资产纳入当年全市重点工作范畴。2022年初，济南国有资产运营管理集团有限公司成立，承接了原济南造纸厂历史遗留问题处理及资产盘活的任务，园区资产确权及房地权证办理也被列为集团的重点工作，全力攻克这一“卡脖子”问题。集团积极落实市委、市政府有关决策部署，不等不靠，梳理调研存量资产现状，突出问题导向，多次组织专题论证，将园区资产盘活的工作重心和切入点放在国有资产产权变更登记、手续办理等方面，精准发力，坚决不打“糊涂仗”。

　　同年6月，集团制定了“先快后慢、先易后难、先重点后一般”的工作推进策略，明确将园区资产盘活申请列入市级首批盘活项目，借助政策全力推进历史遗留问题解决。经多方沟通协调，2022年8月，市盘活领导小组将园区资产盘活正式确定为市级首批盘活项目，得到了上级的支持，集团上下更加坚定了攻坚克难破解历史遗留问题的信心和决心。时间就是效益，为加快园区资产盘活，实现资产的价值最大化，集团抢抓机遇，坚持上下内外联动，对内详细搜集整理自1992年以来涉及盘活资产的原始资料和文件，对外积极对接市、区两级遗留办等有关部门，协调推进园区国有资产产权变更登记及房地权证手续办理。通过坚持不懈的努力，最终实现了园区房地权属的统一，化解了近20年的遗留问题，彻底扫清了园区发展的障碍。

　　筑好梧桐树，引得凤凰来。权证手续的完善为园区资产的改造提升及此后的招商工作打下了坚实基础，甩掉了“包袱”的园区顿时成了“香饽饽”，此前许多对合作存有顾虑或犹豫的商户，主动回来商谈合租事宜，更有部分商户慕名前往园区考察沟通合作。园区的盘活不仅破除了影响公司长远发展的障碍，为公司带来显著的经济效益和社会效益，同时也成为2022年济南市首批首个成功盘活的项目。

百年老建筑成为网红打卡地。

　　涅槃重生 创新驱动企业焕发新活力

　　如今走进园区，一路上商铺林立，满满工业风的旧厂房注入了新鲜生命，处处充满着年轻的气息。曾经的生产渠已经成为清澈见底的流水，与一旁的“百年纸坊”喷泉雕塑主题水幕墙，共同再现了“小桥流水”景观，引得不少游客前来打卡拍照。作为历史文化名城和著名的旅游城市，济南拥有丰富的旅游资源，外来游客较多，发展夜经济和特色旅游具有得天独厚的优势。“为持续改善园区经营业态，加快园区高质量发展，公司积极响应政府号召，因地制宜，大力发展夜间经济。通过‘夜游鲁丰赏美景、夜食鲁丰品特色、夜宿鲁丰享品质、夜娱鲁丰鉴文化’等特色主题活动的策划，增加游客入园率，释放园区消费潜能。”曲金柱介绍。昔日的仓库、车间变成一家家音乐酒吧、时尚餐厅、艺术摄影、健身娱乐场所，见证着济南新“夜”态的发展。园区白天有水族、博物馆、摄影、教育、体育、餐饮、超市、健身等商户70余家，夜晚有酒吧、饮食、住宿、娱乐、便利店等商户30余家，商娱功能放大，时尚业态增多，门类逐步齐全。随着新兴业态和文旅产业的有效嫁接，以及与夜经济相关的商业业态的陆续入驻，园区文化气息和夜经济氛围日渐浓厚，文旅产业和夜经济发展初具规模，为公司带来了显著的经济效益和社会效益。目前，园区已拥有大小商户100多家，商户年销售额已达到1.6亿元，高峰时期日客流量达万人次，年均客流量数百万人次。2020年至2022年，公司资产运营收入年均增幅超过6%，成为济南国资领域资产盘活提升的先进示范。

　　从传统的加工制造企业转型为现代服务企业后，公司愈发意识到服务优化对于园区运营提升的重要性。基于此，公司牢牢树立市场和服务意识，坚持将持续优化提升服务作为打造园区核心竞争力的有力抓手。园区配套提升方面，公司一方面及时了解业户的配套需求，想业户之所想，急业户之所急，对园区的供水、供电、道路、停车服务等进行改造升级，满足业户的使用需求。一方面对园区老旧、低效的资产及时更换，使用现代化、高效的新型资产，加强设备的日常维护和保养工作，及时发现并消除设备故障，提升设备运行效能，全力保障业户的权益。服务业户方面，公司及时与业户进行沟通和互动，认真倾听业户的声音，以“店小二”精神持续提升服务质效，不断优化园区营商环境。

　　“鲁丰公司切实为园区市场主体松绑减负，暖心服务提供了宽松便捷的发展环境，尤其疫情防控期间，鲁丰公司本着‘再帮一把’的原则，不仅减免租金让我们商户能够度过危机存活下来，还同意缓缴水电费，营商环境的优化让个体商户茁壮生长、活力迸发，彰显了济南国企担当。”尚版摄影负责人陆海浪告诉记者。提起园区，格林豪泰店长韩迎芬也赞不绝口，她说，鲁丰公司领导经常深入一线，靠前服务倾听商户诉求，对困难和问题做到“件件有着落、事事有回音”，为商户打造“零距离”服务新体验。

　　据了解，2020年疫情发生以来，公司积极发挥国企担当，严格执行政府关于疫情防控期间房租减免的政策文件，及时主动地给予业户租金减免，与业户共渡经营难关。3年来，公司为园区业户减免房屋租金共计3100余万元。

园区商铺充满文化气息。

　　党建引领 融合发展提升竞争软实力

　　2022年济南国有资产运营管理集团有限公司成立后，在集团的引领和指导下，鲁丰公司大力推动党建品牌创建，突出党建在日常工作中的带动作用，坚持以高质量党建推动企业高质量发展。公司党支部结合实际，总结制定了“三统一、两融合、一促进”(“三统一”即：统一思想、统一认识、统一行动;“两融合”即：企业党建工作与社区党建工作充分融合、企业党建工作与经营工作高度融合;“一促进”即：促进企业经济高效、健康、快速发展)党支部工作法，在“三统一”的基础上，重点推动“两个融合”，最终实现“一促进”目标。按照这一思路，公司党支部团结带领广大党员干部和职工，紧扣时代脉搏、融入发展大局，围绕经营重点、难点、关键点，统一思想、提高认识，凝心聚力、务实笃行，全面推行“党建+”模式，坚持党的领导、加强党的建设作为改革“压舱石”、发展“动力源”，在“引领+融合”上不断发力，倾力打造“党旗引领‘双百’融合”党建品牌，以党建铸魂，以文化赋能，将党建品牌的政治优势转化为企业软实力，凝聚发展合力，赋能园区发展。在党建引领下，经过近年来不断地打造和提升，“鲁丰创意1908”园区的商业配套不断丰富，营商环境得到大幅度提升，产业结构得到合理调整，经营业态更加优化，基本实现了企业良性循环和转型发展目标。

　　展望未来，鲁丰公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，坚决落实集团“11344”工作部署，坚持以高质量党建引领企业高质量发展，抢抓政策机遇，不断解放思想、开拓创新，继续优化园区产业结构和布局。提升园区营商环境，持续打造“鲁丰创意1908”园区优势品牌，将企业百年造纸历史文化与地域泉水文化相融合，更加科学合理地规划商业业态布局，吸引创意人士及优质企业入驻，发挥更具影响力的示范带动作用。不断引进新的商业模式和业态，以创造高品质国家级商业园区为目标，积极引进中华老字号、地方特色品牌以及社会新业态，使园区文旅特色更加鲜明突出，各商业业态布局更加科学合理，将园区夜经济发展模式向全季节、全天候扩展，把园区打造成为更具影响力的“网红商业园区”。

　　时光百年沉淀，风姿历久弥新。“鲁丰创意1908”园区由造纸生产到资产租赁经营，再到今天向文化创意经济持续迈进的华丽蜕变，标志着它经历了百年的历史变迁和涤荡后，焕发出了新的生机与活力。