“零公摊”“负公摊”有利于购房人吗？

　　近两年，房地产市场深度调整，新房市场高歌猛进的时代过去，楼市迎来真正的变革期。在房贷利率下调、全面放开限购、鼓励住宅项目“零公摊”等政策的加持下，多家在湘品牌房企也纷纷开始推出“零公摊”项目。更有房企推出“负公摊”的创新产品。(9月4日《三湘都市报》)

　　商品房公摊问题近年来频频引发争议，这不仅是因为实际得房率低，也是因为存在诸多乱象。新华社曾梳理总结出“公摊面积7大乱象”。为此，不少人建议“取消公摊”，以套内面积计价。令人欣喜的是，楼市不仅出现“零公摊”项目，更出现“负公摊”户型，这是购房人之福。

　　所谓“零公摊”，即没有公摊面积，得房率百分百。所谓“负公摊”，即得房率超过了百分百，比如长沙某楼盘部分户型可以达到103%—107.9%的使用率，这意味着购房人不仅不用为公摊面积支付房款，而且还能获得更多房屋使用面积，其购房幸福感、居住品质感，无疑会油然而生。

　　这显然是开发商“讨好”购房人的一大举措。在近几年房地产供需关系发生重大变化的背景下，很多开发商出现了销量下滑、库存增加、资金链紧张、循环发展受限等困境。为提振房地产消费信心，多地出台楼市新政围绕公摊面积做文章，有的减少公摊面积计算，有的直接取消公摊面积。

　　比如长沙《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》，引导住宅项目实现“零公摊”，调整建筑面积计算规则，优化阳台、飘窗和设备平台面积计算，降低购房成本，提升住宅品质。在此政策引导下，加之供需关系变化、开发商越来越“卷”，所以“零公摊”增多“负公摊”出现。

　　这将给楼市各方带来多赢局面。购买“零公摊”“负公摊”的购房人，是最大受益者，这不用细说。开发商虽然让出部分利润，但有利于消化库存、回笼资金，避免发展陷入停滞状态。同时，可以加快城市房地产市场去库存，并为楼市健康发展创造有利条件。

　　不过开发商采取“零公摊”“负公摊”，也要兼顾购房者的居住品质。如果过度追求得房率，势必挤压电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、管理及服务用房等面积和空间，其结果是，室内空间增加了，但室外公共空间变得狭小，这多少影响居住品质。

　　购房人也要意识到，虽然开发商不再把公摊面积计入房价，但必然是根据建造成本来制定房价的，其建造成本就包括公共空间。也就是说，开发商还是会把原公摊部分的建造成本分摊到房价中，最终转嫁到购房人身上。而且，住宅公摊部分的物业费、暖气费，也可能变相分摊给业主。

　　因为总要有人为原公摊部分的建造成本、维护成本来埋单，埋单者不外乎开发商、物业公司和购房人。当开发商掌握房价定价权，大概率会把相关成本转嫁给购房人。当然，不排除开发商为“讨好”购房人，自身也会承担一部分成本。至于开发商如何分摊成本，也取决于楼市的供求关系。

　　简言之，“零公摊”“负公摊”改变了过去“花大钱买小房”现象，是一大进步。开发商建造得房率高的“好房子”，购房人住这种“好房子”，这也是一种大趋势。其他城市也要引导、鼓励“零公摊”。