激战242轮，竞价轮数创新高！长岭山片区土拍上演“三国杀”

　　竞价242轮，鏖战近6个小时，长岭山片区土拍争夺战终于在12月16日下午3点22分谢幕，海信地产笑到最后，以153806万元总价摘得该片区兴港路以南、凤歧路以西用地资产包。其中，住宅地块楼面成交价为10076.73元/平方米。这次土拍是继2023年“10·30”凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块241轮土拍后，济南土地市场又一热点地块。

　　为何是长岭山

　　此次出让的长岭山片区兴港路以南、凤歧路以西宗地，为1块住宅用地和1块社区服务设施用地捆绑资产包，住宅用地出让面积63921平方米，地上容积率2.3，楼面起拍价约6919元/平方米。

　　该宗地位于刚刚批复的省级经开区历下经济开发区东区块，区域内正大力发展生物医药和新一代信息技术产业。该宗地周边有璟仕府、璟悦府、铂悦府等成熟楼盘，济南科技馆东馆、济南市中心医院东院区等公服设施，邻近地铁4号线，有着较完善的生活圈。

　　就在今年10月，济南市自然资源和规划局公布了本次出让地块深化落实结果，增加1处城镇社区服务设施用地。从宗地挂牌出让条件看，地块允许联合竞买，土地竞得人须配建社区服务站、托儿所、老年日间照料中心、菜市场、社区养老机构，分摊教育配套设施8000万元。

　　基于该宗地位置、配套、容积率等情况，虽然整体门槛不算低，但自挂牌起就受到关注，吸引了海信、中润、中海3家品牌房企竞买。据参与本次竞拍的房企内部人士介绍，年底历来是土拍的节点，或出于年底储备项目用地，或布局新项目需要，竞拍房企对这次拍地比较看重。

　　242轮竞价创新高

　　上午9点半竞拍之前，3家竞买房企逐一报价试水。进入正式竞价环节，前一家房企刚出手，后一家最快两三秒钟就加价200万元，带动竞价轮次一路走高。从第33轮到73轮，一直是华润对战海信，而在第75轮，观战已久的中海又拍马杀出，“三国杀”难解难分。

　　截至12点02分，竞买价一路飙升至133806万元，竞价轮次来到141轮，该宗地妥妥地成为2025年度最热地块。刚过了一分多钟，竞买人之一的华润在第147轮出价至134806万元后，未再参与竞价，宣告退出。从第148轮到242轮，一直是海信和中海的“二人转”，来回拉锯了95轮才分出胜负手。此时，这场土拍已进行了近6个小时。而2023年“10·30”凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块尽管竞价241轮，但进行了不到4个半小时。也就是说，长岭山这场土拍大战是对房企投资和耐力的考验。

　　据统计，2024年以来，济南土地市场一直比较平静，住宅地块绝大多数以底价成交，进入竞价环节的3—5轮即告结束。像5月8日潘田城中村改造项目B-1地块竞价5轮，6月21日经十一路项目A-2地块竞价3轮，而8月12日张马屯站地块竞价4轮。长岭山242轮竞价，创下2017年以来济南主城区土地市场竞价轮数新纪录。

　　长岭山从不缺故事

　　早期的长岭山片区拥有一定资源和区位优势，但以刘智远村为代表的城中村，在未开发建设前，沿经十路的城市界面观感不足。而在2017年至2020年间，历经多次土拍，长岭山片区实现区域价值提升。

　　2017年7月，长岭山片区原长岭花园所在地块进行司法拍卖，吸引了16家实力房企争夺，经过176轮竞价，最后被旭辉地产以17.1亿元摘得，楼面成交价约1.53万元/平方米，开发了后来的奥体铂悦府。仅仅过了一个月，长岭山龙科机电地块土拍吸引了17家房企报名，最后被路劲以总价20亿元、政府储备安置房面积25500平方米拿下，地上容积率3.0，除安置房外楼面成交价13448元/平方米。2017年12月，长岭山原华艺集团地块二被路劲地产和雅居乐以85779万元、政府储备安置房面积4800平方米摘得，地上容积率3.0，除安置房外楼面成交价13499元/平方米，这两个地块分别开发了璟悦府和璟仕府。

　　进入2018年，在1月的土拍中，银丰鸿福置业以83.3亿元总价摘得长岭山片区9个地块，其中7个住宅地块容积率为2.4和2.8，楼面成交价在6428—7385元/平方米，后来的A2地块即楼面价最高地块，又转给其他房企。2020年8月，银丰地产又以18.1亿元底价摘得长岭山B8地块，地上容积率2.7，楼面成交价11111.1元/平方米。

　　经过多次竞争激烈的土拍后，长岭山片区终于成为主城区的热点区域。以长岭山B8地块为例，该地块位于凤凰路以东、凤山南路以南、经十路以北、凤山路以西，出让面积60437平方米，地上容积率2.7，为现在的融和府。对比来看，兴港路以南、凤歧路以西住宅用地容积率最小，在高品质住宅成为开发主流的当下，这个地块具备打造全小高、小高加洋房产品的条件，对拿地企业来说有一定开发空间。能否成后市风向标?

　　就在12月16日当天，国家统计局公布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新房价格环比微跌0.2%，这是2024年以来连续第11个月环比下降。此前，9月新房价格指数环比大幅下降1.8%，10月则环比下降0.7个百分点，11月环比降幅继续收窄。据济南市房地产业协会统计，2024年11月份商品住宅网签4326套，虽然环比上月减少839套，但高于2023年同期3409套的网签量。

　　与此同时，近期高层会议透露了进一步“稳楼市”的信号。而在12月9日，济南市住建、自然资源和规划部门在同一天召开房企座谈会，就市场形势、住宅产品发展趋势等展开交流。那么，长岭山“12·16”土拍能否成为后市的风向标?

　　对此，业内人士认为，目前市场仍处于筑底反弹的窗口期，局部一宗地的热拍带不动整个市场，因此长岭山土拍未必具有标志性意义。

　　就在一个月前，济南市自然资源和规划局出台了《进一步优化土地市场的若干措施》，合理控制土地增量被置于首要位置。“长岭山这块地从容积率到地块特点决定了市场认可度高，加之拿地企业需要补仓，不然面临后续开发项目跟不上的境地。”合富辉煌山东公司副总经理许传明表示，从楼市大周期来看，房地产市场已从上一轮的土拍驱动转向，加之中央经济工作会议释放了“合理控制新增房地产用地供应”信号，土地市场“控量提质”导向更加鲜明。