盛福片区2宗住宅用地土拍溢价率超50% 济南高热地块频现

　　138轮、溢价率51.97%，楼面成交价约10497元/平方米;249轮、溢价率50.7%，楼面成交价约9750元/平方米。这是3月28日济南盛福片区2宗住宅用地土拍结果，溢价率双双创新高，在市场引发不小的震动。

　　“黑马”拍地，加价“四连击”

　　率先引爆本次土拍的当数盛福片区DSF-09-05-2地块。该地块去年就曾入市，后来变更为城镇住宅用地，本次挂牌后，出让面积19082平方米，地上容积率2.0，起始价26361万元，楼面起拍价6907元/平方米。由于竞拍门槛降低，该地块吸引了多家品牌企业、民营企业参与，“大战”一触即发。

　　竞拍正式开始后，各竞买人拿地意愿强烈，编号为48605553的竞买人一上来就加价“三连”，给竞争对手施加压力。1分钟时间里各竞买人多达8次交锋，其中4次为48605553号竞买人报价。随着竞价渐趋激烈，只要对手报一次价，该竞买人就连续两次或三次主动加价，意在逼退对手;“两连击”“三连击”不见效，就实施“四连击”，5秒之内将价格抬升800万元。截至28日11点28分，该地块经过138轮竞价，以40061万元成交，溢价14000万元，楼面成交价约10497元/平方米。

　　最后竞得人为山东鲁投置业，以这种少见的加价方式击退了招商、海通、金茂等房企，首次在济南拿地。据了解，鲁投置业注册地在泰安新泰，注册资本金5000万元，其控股股东为山东鲁强投资有限公司，该公司注册地为济南市，注册资本金10000万人民币，实控人为个人。

　　249轮!土拍竞价轮数创新高

　　盛福片区DSF-09-04住宅地块出让面积60971平方米，为近期单宗面积最大的挂牌地块，起始价为98621万元。

　　本次土拍前，今年济南实施容积率计容新规，进一步扩大容积率支持力度、适当降低不计容的限制条件、明确地上不计容建筑面积比例上限。同时，在竞拍规则上，又试行竞买保证金可用电子保函制度，在一定程度上减轻了土地竞买人现金支付压力。

　　种种利好之下，该地块吸引了多家开发企业参与竞拍。竞拍开始后，各竞买人轮番出手，竞价一路见涨。从上午10点之后，编号为45013542的竞买人频频出手，显示了志在必得的决心。在第73轮之后，这块地彻底成为45013542号竞买人和19009226号竞买人的“二人转戏”，双方你来我往，谁也不松手，直至第249轮才分出胜负手，累计交锋176轮。最终，该地块以148621万元成交，溢价50000万元，楼面成交价约9750元/平方米，土地竞得人为中海地产。

　　本次盛福土拍竞价242轮创下新高。此前，2023年10月，凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块竞价241轮;2024年12月，长岭山片区土拍竞价242轮，溢价率45.64%。

　　为何是盛福片区?

　　盛福片区规划范围北起胶济铁路，南至涵源大街，西起大辛河，东至凤凰路，是以居住功能为主，集商务办公、公共设施等于一体的综合片区。与土拍热门区域长岭山片区如出一辙，随着城市建设拓展，盛福片区也是土拍“故事”迭出，楼面成交价一度高达14400元/平方米。本次盛福土拍，尽管DSF- 09- 05- 2地块楼面价高达10497元/平方米，但未超越当年的高点。

　　经过几年来的开发建设，片区楼盘集聚，区域配套趋于成熟，与核心城区“零距离”的盛福片区房价早已站上“2万元+”。据了解，盛福片区在售项目不多，只有大华启宸、中建星光城市二期、中建星光城市三期。其中，中建星光城市主力在售是142平方米四房，二期均价2.45万元，三期均价2.1万元。片区一在售楼盘营销人士表示，盛福片区享受中央商务区外溢客户，至于能否进一步带热区域内楼盘销售，还要看市场反应如何。

　　对于房企不惜血本加价拿地，在楼市调控期亦未出现过。济南市房地产业协会执行副会长李刚分析，首先与房企首次进入济南市场，急于拿地有关;其次是企业看好盛福片区品质，在当前片区市场背景下，只要成本控制得当、提高产品品质，还是有赚头的。

　　热门土拍释放何种信号?

　　2025年前2个月，济南未见住宅用地交易，只有进入3月后，土拍市场才进入“状态”，先后出现了楼面价1.5万元/平方米地块、竞价138轮和249轮的盛福片区地块。这与去年12月长岭山土拍仅隔了3个月。

　　盛福片区热拍释放了什么信号?在合富辉煌山东公司副总经理许传明看来，济南楼市格局越来越明朗的情况下，优质地块是有市场需求支撑的，健康的房企需要有持续拿地补库存。“但是房企的资金储备和融资是有限的，市场价格承受也是有客观标尺的。所以，济南土拍不会出现超预期太多的所谓‘地王’。”

　　还有业内人士观察，参与拍地企业储备不多，需要继续拿地，所以会比较“用力”，当前市场价格稳定，但销售不会因为一两次土拍放量。比如，港沟南区两宗居住地块底价成交，显示了区域热度分化。