全省首推！济南以“份额确权”激活土地要素

　　以“试点先行、制度护航”为路径，济南推动建设用地使用权量化登记从“理念”走向“实践”。

　　“仅用未开工楼栋的土地份额就拿到大额贷款，项目工期再也不用为资金发愁了!”近日，济南一家企业中央商务区项目负责人的感慨，道出了不动产量化登记改革带来的发展红利。作为全省首个系统性探索建设用地使用权量化登记的试点城市，济南突破“一宗地一权利”的传统框架，率先实现土地权利从“整宗模糊”向“精准份额”的转变，创新激活“沉睡”土地资源，为城市高质量发展注入强劲动能，更为全国不动产土地权利登记改革提供了可复制、可推广的“济南样本”。

　　痛点破局

　　直击传统登记“卡脖子”难题

　　长期以来，受“非净地无法抵押”“房地权利交叉模糊”“土地整体查封连带影响”等问题制约，企业土地资产难以有效盘活，不仅加剧了实体企业融资压力，也导致部分项目因权属不清或司法限制无法办理产权登记，进而引发土地闲置、资产流动性不足、后续开发停滞等一系列问题，严重制约产业健康发展。同时，伴随城市宜居功能优化发展不断深入、市场经济向纵深推进，传统“一地一本证”的登记模式，已难以适配商业综合体、产业园区、共有产权住房等多元化资产的登记需求。

　　在莱芜区，一家企业曾面临这样的困局：名下3宗独立地块分别抵押给3位债权人，原本计划整合优化开发，却因土地合并后，传统登记模式下的抵押顺位问题难以解决，导致项目开发多次搁浅。而济南建设用地使用权量化登记政策的落地，为企业带来了转机。该实践通过对受偿权益进行精准量化与固定化，成功实现了“带抵押地块合并登记”，不仅破解了抵押顺位问题，更兼顾了开发企业、金融机构等多方主体的合法权益，实现土地资源的高效利用。这一案例生动印证，济南的量化登记改革，正是直击传统模式痛点的“破局之举”。

　　制度创新

　　首推“份额确权”核心机制

　　面对传统登记模式的局限，济南主动作为，以“试点先行、制度护航”为路径，推动建设用地使用权量化登记从“理念”走向“实践”，印发《关于开展建设用地使用权量化登记试点工作的通知》，逐步构建起可操作、可复制的试点工作体系，让改革红利加速释放。

　　该模式并非简单的“分地确权”，而是实现了从“整宗模糊权利”向“精准专属权利”的深层次变革——通过整合首次录入登记系统的测绘数据及相应宗地的规划许可数据，形成《建设用地使用权量化登记表》，以房屋专有部分建筑面积在宗地总建筑面积中的占比为依据，精准划分对应土地权利份额，并在登记簿予以记载，实现房屋所有权与其对应的建设用地使用权相关联，确保一体登记、一体变动。这一创新既破解了宗地内建设用地使用权难以分割登记的难题，又明确了不动产权利边界，实现“房屋所有权”与“土地使用权”的对应。

　　试点启动以来，已在多个应用场景实现突破。某企业中央商务区城市更新项目成为首个受益者，凭借未开工楼栋的土地份额成功办理土地抵押，解决了资金周转难题，实现“融资与建设”双轨并行;莱芜区上述企业则通过量化登记，清晰界定了3位债权人的债权对应份额，为地块合并开发扫清障碍，实现企业发展与债权人权益保障的“双向共赢”。

　　截至目前，济南已有3个项目完成土地量化登记，涉及土地898.17亩，为企业增加融资额度近30亿元;28家企业的34个项目、208个楼栋纳入量化登记管理体系。

　　全域赋能

　　构建多维土地价值激活体系

　　济南量化登记的价值，不仅体现在个案问题的解决上，更在于构建起“全域覆盖、多场景适配”的登记体系。政策自试点之初便立足城市发展需要，将应用场景从地块整合、项目融资，延伸至老城更新、安置房权益保障等多个维度，真正实现了“土地要素全链条激活”。

　　赋能规划实施与城市更新。量化登记为城市规划的精细化管理提供产权技术支撑，确保混合开发、公共配建等规划要求能精准落地。济南商埠区、旧工业区等老城区，因建设年代久远，普遍存在“宗地权属复杂、建筑功能混杂”的问题，连片改造面临产权障碍。借助量化登记，能对历史风貌建筑与待改造建筑的土地份额进行精准区分与处置，实现保护与发展的平衡。

　　助力资产盘活与高效运营。为持有大型地块或存量土地的企业提供了精细化资产管理的工具。企业可根据发展需要，对地块进行分期盘活、分份额融资，既保障资金链稳定，又避免整宗土地“一刀切”开发导致的资源浪费，大幅提升国有土地资产的使用效能。

　　保障民生权益与社会稳定。过去，部分安置房项目因“土地整宗抵押”，导致业主虽拿到房产证，却面临“房在地抵”的潜在风险，产权权益难以保障。济南将量化登记与安置房“交房即办证”相结合，确保群众在收房时即获得完整、清晰的房屋与土地产权，从根本上杜绝“房在地抵”的风险，实现“住有所居、居有所权”。

　　此外，济南还将量化登记延伸至工业标准厂房监管、金融风险防控等领域：可精准核查厂房分割转让合规性、土地利用效率等情况;金融机构依据明确的土地份额，能精准评估抵押资产价值，降低信贷风险;司法机关在查封土地时，可仅针对对应份额操作，避免“整宗查封”影响企业正常经营。

　　从破解传统痛点，到推动实践落地，济南以不动产量化登记改革为抓手，不仅解决了长期困扰不动产登记行业的难题，更构建起“政府治理高效、企业发展顺畅、群众权益保障”的多方共赢格局。未来，济南将持续深化量化登记改革，进一步拓展应用场景、完善配套制度，让土地要素在城市高质量发展中释放更大活力。

　　(济南日报·爱济南记者　王宝泓　通讯员　张一凡)