趵眼｜以量化登记改革“一子落”，谋城市建设“整盘活”

　　仅用未开工楼栋的土地份额就能为项目施工拿到大额贷款?这不是幻想，而是济南一家企业中央商务区项目负责人的由衷感慨。这，源于济南在全省首推的建设用地使用权量化登记改革。

　　从全国首创的二手房“带押过户”，到全省首推建设用地使用权量化登记，济南用一次次创新实践，在不动产登记改革领域诠释着“有解思维”的深刻内涵——只要对群众、企业、社会发展有益的事，没有什么挑战是不能应对的，没有什么创新是不敢尝试的。

　　而这些尝试与探索，一次次为解决全国性难题提供了案例参考。

　　以“量化登记”活土地

　　长期以来，不动产登记领域存在诸多“老大难”问题。企业土地资产难以有效盘活，受“非净地无法抵押”“房地权利交叉模糊”“土地整体查封连带影响”等问题制约，不仅加剧了实体企业融资压力，也导致部分项目因权属不清或司法限制无法办理产权登记，进而引发土地闲置、资产流动性不足、后续开发停滞等一系列问题。

　　在莱芜区，一家企业曾面临这样的困局：名下3宗独立地块分别抵押给3位债权人，原本计划整合优化开发，却因土地合并后，传统登记模式下的抵押顺位问题难以解决，导致项目开发多次搁浅。

　　这样的案例，在全国各地十分常见。

　　面对传统登记模式的局限，济南再一次主动作为，以“试点先行、制度护航”为路径，推动建设用地使用权量化登记从“理念”走向“实践”。该模式并非简单的“分地确权”，而是实现了从“整宗模糊权利”向“精准专属权利”的深层次变革。

　　济南市不动产登记中心通过整合首次录入登记系统的测绘数据及相应宗地的规划许可数据，形成《建设用地使用权量化登记表》，以房屋专有部分建筑面积在宗地总建筑面积中的占比为依据，精准划分对应土地权利份额，并在登记簿予以记载，实现房屋所有权与其对应的建设用地使用权相关联，确保一体登记、一体变动。目前，该模式已在3个重点项目中成功应用，涉及土地898亩，帮助企业实现融资近30亿元，有效提升了资产流动性和资源配置效率。

　　这一创新，既破解了宗地内建设用地使用权难以分割登记的难题，又明确了不动产权利边界，无疑是为全国不动产土地权利登记改革提供了可复制、可推广的案例参考。

　　以“有解思维”破陈规

　　这份案例参考，让记者想起了3年前，济南探索出的不动产二手房“带押过户”，同样也是破解了全国性的难题。如果说量化登记是面向企业的创新，那么“带押过户”则是惠及千家万户的民生举措。

　　过去，市民办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则1个月以上。

　　“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。办理时限由原先的10余天压缩至1—3个工作日办结。

　　在“带押过户”基础上，济南进一步创新推出“带封过户”模式。这一模式针对的是被法院查封的房产，通过创新查封不动产融资偿债机制，为偿债意愿强但暂时困难的债务人提供融资渠道，保障金融机构信贷安全，切实解决涉诉、涉执主体的法律负担。

　　在市法院、市司法局、市自然资源和规划局等多部门联合推动下，中信银行济南分行成功运用“带封过户”模式盘活一份高价值不良资产，从法院立案到交易结案仅10天，实现不动产自行处置“带封过户”，极大提升了处置效率，降低了各方成本。

　　如今，“带押过户”和“带封过户”早已在全国产生示范效应，因此而受益的人群难以估计。而此次不动产土地权利登记改革将会在全国产生怎样的示范带动效应，同样令人期待。

　　以“案例破冰”答全国

　　观察济南这几项创新，一个共同点清晰可见：它们都源于对群众和企业真实需求的深切体察，以及主动破题、推动改革的莫大勇气。

　　这种为民情怀促使他们不断突破思维定式。在量化登记改革中，他们不仅要解决技术问题，还要平衡各方利益，确保金融机构、企业和群众的权益都得到保障。在“带押过户”推行中，他们需要协调银行、买卖双方等多重关系，设计出安全可行的操作流程。能够看出，这些改革是基于现行法律框架，在政策允许范围内进行的优化调整，可以说既大胆又稳妥。

　　在记者看来，改革创新中的每一个尝试都像走钢丝，需要平衡多方利益，控制各种风险。但这些改革创新者相信，只要站在群众立场思考问题，总能找到最大公约数。

　　这些创新举措不仅解决了长期困扰不动产登记领域的难题，更构建起“政府治理高效、企业发展顺畅、群众权益保障”的多方共赢格局。毋庸置疑，量化登记改革能够为商业综合体、产业园区、共有产权住房等多元化资产的登记管理提供新思路，特别是在城市更新、土地整合开发等领域展现出独特价值，让土地要素在城市高质量发展中释放更大活力。

　　从土地量化登记到二手房带押过户，济南不动产登记中心用实践证明：面对全国性难题，地方创新大有可为;只要坚持以人民为中心，勇于担当，就能在政策框架内找到破解难题的“钥匙”。而这一切的背后，是一群不愿故步自封、始终坚持“有解思维”的改革者。他们的实践告诉我们：改革创新没有终点，为民服务永无止境。只要有这份担当和智慧，再难的题也能找到解法。

　　未来，我们期待看到，随着量化登记改革的持续深化，应用场景能够进一步拓展、配套制度不断完善，让土地要素在城市高质量发展中释放更大活力。