化解“小债务”盘活“大资产” 市中区法院创新举措以“土地量化换封”解困城市更新项目

　　一块价值4亿余元的城市更新地块，因490万元建设工程纠纷被整宗查封。“小债务”困住“大资产”，是“一封了之”，还是“主动破局”兼顾各方权益?市中区人民法院以“土地量化换封”的创新实践，给出了善意文明执行的答案——既守住债权保障底线，又为困境企业精准“松绑”，让盘活受阻的土地资源重焕生机，实现了政治效果、社会效果与法律效果的有机统一。

　　490万元债务“锁住”民生工程

　　2025年，某房地产开发公司因拖欠工程款，被两家债权人先后起诉并申请强制执行，两案标的额合计约490万元。法院受理后，经全面排查被执行人财产线索，发现其名下仅有一块城市更新地块可供执行，债权人依法要求对该地块采取查封措施。

　　经查，该地块是市中区重点城市更新民生工程，其上6栋住宅楼已封顶，涉及数百户业主的“安居梦”。因该地块整体登记在一个不动产登记证下且已设定抵押，整宗查封于法有据，但现实困境随即显现：

　　价值失衡凸显。4亿余元的土地，因传统登记模式无法分割，只能整宗查封，与490万元执行标的形成巨大反差，“小债务”硬生生困住“大资产”。

　　项目陷入停滞。土地查封后，项目无法办理预售网签，企业回款困难、资金链紧张，面临逾期交付风险，数百户业主的安居之路充满变数。

　　多方权益受损。抵押权人权益受影响，开发企业因无法回笼资金陷入经营困境，胜诉的申请执行人也因资产难以变现，迟迟无法实现债权。

　　一方面，依法查封被执行人名下的土地资产，确保生效判决得以履行，是法律权威性的必然要求;但另一方面，查封的确会给开发企业、购房人、抵押权人等各方带来不利影响。这并非个案，而是城市更新中存量土地盘活的共性痛点：传统“一地一证”模式下，土地权利无法精准区分识别，执行措施只能“整宗查封”，既不利于困境企业纾困，也制约了土地资源高效利用。

　　“量化换封”破解多方困局

　　面对企业纾困诉求与群众安居期盼，法院摒弃“简单执行”思维，主动探索最优解，以“土地量化换封”分步破解僵局，走出一条多方共赢之路：

　　——借力土地量化登记新政。执行法官深入研判后明确，破解困局的核心是将查封范围精准限定在债权对应价值内。恰逢市不动产登记中心推行建设用地使用权量化登记制度，其核心是将抽象不可分割的整宗土地权利，细化为可分割、可登记、可流转的份额单元，为精准查封提供了坚实技术支撑，成为破解僵局的“关键钥匙”。

　　——争取抵押权人支持。土地量化登记的关键点在于抵押权人同意。法院与市不动产登记中心协同发力，多次组织抵押权人、开发企业召开协调会，一方面详细解读量化登记政策、操作流程及风险防控措施，另一方面阐明共赢逻辑：若地块持续查封导致项目烂尾，抵押权实现将遥遥无期;若推行量化换封，企业恢复销售后，抵押权人既能收回本息，也能维护客户关系。多轮沟通后，抵押权人打消顾虑，出具同意函，扫清了量化登记的关键障碍。

　　——说服申请执行人理解。申请执行人的理解是执行推进的法律前提，为打消其“解封影响债权实现”的顾虑，执行法官5次约谈申请人，耐心算好“时间账”和“风险账”。一番释法说理后，两案申请执行人均同意调整查封范围。

　　——精准查封实现双向兼顾。在市不动产登记中心配合下，涉案整宗土地成功量化登记为9块独立地块。法院据此创新执行方式，依据债权额占宗地总价值的比例，精准测算对应价值，解除整宗土地查封，换封其中两块土地上的6套房屋，在充分保障申请执行人债权的前提下，又盘活了企业资产、项目恢复建设。

　　司法智慧赋能基层治理与资产盘活

　　“与其守着‘死地’干等，不如让‘活钱’快点回来，市中区法院用心用情执行，破解了我们的发展困境。”一位申请执行人感慨道。

　　490万元与4亿元的悬殊，是困境也是考验。市中区法院以“土地量化换封”的创新实践，不仅破解了个案困局，更践行了善意文明执行理念，优化了法治化营商环境，是府院联动盘活存量资产的生动范例。

　　市中区法院有关负责人表示，将以此次“土地量化换封”的成功实践为契机，聚焦城市更新、产业升级、营商环境优化、民生保障等重点领域，以更有力度、更有温度的司法服务，为区域经济社会高质量发展提供更加坚实有力的司法保障。