低效用地再开发丨市中区首创“保留建筑确权登记”新模式　打造文化艺术活力新地标

　　近年来，济南市自然资源和规划局聚焦“项目突破年”、“项目深化年”、“项目提升年”工作部署，积极探索低效用地再开发新模式，提高土地节约集约利用水平，努力推动城市发展由空间拓展向内涵挖潜转型。全市已累计开展低效用地再开发项目606个，腾退低效用地3.5万亩，获得省级增值税奖补连续三年居全省首位，为强省会高质量发展释放了新空间、激发了新活力。

　　济南市市中区聚焦低效用地连片开发，强化规划引领，开展用地整合，创新多元模式，通过引入新兴产业，升级功能业态，同步完善公共服务设施配套，成功实现空间重构与价值提升，促进了区域高质量可持续发展。

　　市中区上新街片区改造项目位于天下第一泉景区、商埠区、山大历史文化街区三大历史文化核心资源区，北至泺源大街、南至文化西路、东至市中区边界。项目采用保留建筑确权登记、国有土地房屋征收和历史遗留问题处置等方式进行用地整合，保障用地功能与产业功能相匹配，恢复老街巷历史风貌，打造成为济南老城区的文化艺术活力新地标。项目总占地面积55亩，规划总建筑面积3.7万平方米，总投资22.88亿元。目前，已修缮完成房屋2.8万平方米、院落50处，凸显“文艺新潮+商贸新业+建筑新象”的价值特色，形成了一条沉浸体验式艺术商业街。

　　首创“保留建筑确权登记”模式，破解历史街区更新产权难题。针对历史形成的复杂产权关系，市、区自然资源部门会同项目团队深入开展调研摸底，在全市首次创新实践“保留建筑确权登记”新模式，先对项目用地出具规划条件，并对接住建部门据此对上新街170号等建筑完成产权注销、安全鉴定后，再明确相关土地与房屋用途，并由不动产登记机构将其首次登记至实施主体。该举措实现了历史街区产权保留与更新利用的制度性突破，为后续修缮利用与商业运营奠定了坚实的权属基础。

方荣祥故居临街改造前（左图）和改造后（右图） 

36号院、42院、44号院临街改造前（左图）和改造后（右图）

马清宗故居、42院内庭院改造前（左图）和改造后（右图） 

　　挖掘盘活存量房屋资源，实现守护文脉与改善民生“双赢”。市中区自然资源局梳理该项目可盘活利用的存量建筑空间，根据“留、改、拆”并举的原则，对项目规划用地范围内拟保留的国有土地上的房屋进行征收。加强历史文化资源的整合利用，完整保留6处文保建筑、10处历史建筑及12处名人故居与院落，并修缮81个传统院落。同时整合零星空间，重建公共设施，在修复建筑肌理、守护城市文脉的同时，实现了人居环境的实质性改善。

　　坚持“规划+建筑+策划”一体化，引领城市有机更新。项目以保留风貌、活化利用与保障实施为核心目标，创新采用“规划、建筑、策划”一体化工作模式，在方案编制阶段即实现规划与建筑设计、策划运营工作三方协同，按地块编制项目方案，通过将建筑方案反馈至规划图则并纳入法定条件，在显著提升审批效率的同时，保障从规划到实施的衔接落地，为项目的高质量推进提供了全过程、可实施的有力引领。