历下区打造古城区域低效用地盘活 “明府城样本”

　　历下区紧扣“规划引领、精细活化”理念，由市区两级组织专业团队深入调研明府城片区，系统构建“总体—单元—项目”三级规划体系，实现保护与发展的有序衔接。创新实施“一院一供”土地供应模式，以院落为单元精准供地、活化利用，积极引入文创、科创等新业态，为全国古城低效存量用地再开发提供了“保文脉、惠民生、兴产业”的济南范本。

　　济南明府城片区低效用地再开发项目位于护城河、大明湖围合区域内，总面积3.2平方公里，是济南城市历史遗存最集中、泉城特色最丰富、文化积淀最深厚的区域。古城范围内包含将军庙历史文化街区、芙蓉街—百花洲历史文化街区，总用地面积41.78公顷。针对项目范围内房屋老化、基础设施陈旧等问题，通过规划引领、科学布局、精准定位，以院落为最小单元，成熟一宗、供应一宗，使老城既保留了青砖黛瓦的历史本底，又注入了现代产业活力。昔日破败的、低效的街巷院落，如今已蜕变成为古今交融的现象级文旅新IP。

　　前瞻谋划，构建三级规划新体系。宏观层面注重统筹协调，聚焦泉水泉道、街巷、建筑院落、文化和产业五大特色，形成整体衔接的“一张蓝图”，为片区长远保护更新提供指引。中观层面制定街区管控导则与图则，明确整治措施与风貌要求，形成系统管控工具箱。微观层面结合功能定位，编制差异化院落设计方案，确保规划落地实施。同时统筹布局泉商、泉学、泉创、泉游四大板块，精心打造泉水会客厅，推动历史文化街区可持续发展。

　　济南明府城低效用地再开发项目实施前用地现状

　　济南明府城低效用地再开发项目实施后效果图

　　守正创新，导入低效院落新业态。通过从顶层设计到项目实施的完整规划管理体系，将文物古迹保护、传统民居修复、泉渠保护利用与商业开发、公共服务设施建设等有机结合，实现文化、生态与商业价值的统一。坚持文化传承与生态修复相结合，恢复太乙泉、打造东花墙子14号亲水泉渠景观等，对一批低效传统院落进行基础性改造后，以市场化方式引入餐饮、民宿、文化等多元业态，实现土地价值的整体提升和高效再利用，赋予土地新的经济功能和活力。

　　精准供地，激活老城发展新动能。针对项目院落多、面积小、位置分散、熟化进展差异大的特点，制定“统筹谋划、一院一供”方案，以院落为最小单元，成熟一个、供应一个。对于有历史文化价值的院落，采取保留地上建筑物的方式出让;鼓励设置用地混合和功能复合，增强城市活力和功能集聚。片区西更道街1号、2号一组院落为《老残游记》所提“高升店”旧址，在遵照史料记载、再现“青砖黛瓦、泉水穿墙绕屋”风貌的基础上，引入复合式文化空间业态，充分开发“老残”IP打造文化展示中心，让百年文物继续诉说“家家泉水，户户垂杨”的济南故事。

　　多元开发，释放存量资源新活力。深入挖掘明府城片区的历史文化资源，并将其有机融入存量用地开发，摒弃大拆大建，在修缮保护古老建筑的基础上，打造富有文化特色的街区和景点，探索出一条以文化为魂、渐进式更新为路径的低效存量用地盘活模式。针对古城内文保建筑和传统风貌建筑，严格遵循“最小干预、修旧如旧”原则进行修缮，保留原有结构，采用传统工艺修补外墙，最大限度留存历史信息。凭借精准的业态引导与人文注入，切实增强了区域可持续发展的内生动力与核心价值。

　　以人为本，塑造基层治理新模式。学习借鉴先进地区成熟经验，选取专门院落打造了“小院议事厅”，及时公布片区规划策划方案和保护提升工作进展，定期邀请有关部门、居民代表、专家学者召开座谈会恳谈交流，通过民事民定、民事民议解决居民身边事、烦心事，积极打通“民声”最后一公里，显著增强片区居民的归属感和主人翁意识，形成了基层“善治”的强大合力。同时，利用存量资源拓展出的新空间，系统提升周边基础设施承载力，切实改善了本地居民生活条件，为古城旅游发展集聚了人气，让低效用地再开发的成果惠及更广人群。