中国自然资源报丨以“份额确权”激活土地要素——济南探索不动产量化登记改革，实现土地权利从“整宗模糊”向“精准份额”转变

　　“仅用未开工楼栋的土地份额就拿到贷款，项目工期再也不用为资金发愁了。”近日，山东省济南市一家企业项目负责人的感慨，道出了不动产量化登记改革带来的发展红利。作为全省首个系统性探索建设用地使用权量化登记的试点城市，济南突破“一宗地一权利”的传统框架，推动土地权利从“整宗模糊”向“精准份额”转变，为城市高质量发展注入新动能。

　　痛点破局

　　直击传统登记“卡脖子”难题

　　长期以来，受“非净地无法抵押”“房地权利交叉模糊”“土地整体查封连带影响”等问题制约，企业土地资产难以有效盘活，不仅增加了实体企业融资压力，也导致部分项目因权属不清或司法限制无法办理产权登记，造成土地闲置、资产流动性不足、后续开发停滞等一系列问题，制约产业发展。同时，伴随城市建设快速发展，传统“一地一本证”的登记模式也难以适配商业综合体、产业园区、共有产权住房等多元化资产的登记需求。

　　在济南市莱芜区，一家企业曾面临这样的困局：名下3宗独立地块分别抵押给3位债权人，原本计划整合优化开发，却因土地合并后，传统登记模式下的抵押顺位问题难以解决，导致项目开发计划多次搁浅。

　　济南建设用地使用权量化登记政策的落地，为企业带来了转机——通过对受偿权益进行精准量化与固定化，成功实现了“带抵押地块合并登记”，不仅破解了抵押顺位问题，还兼顾了开发企业、金融机构等多方主体的合法权益，实现土地资源高效利用。

　　制度创新

　　构建“份额确权”核心机制

　　面对传统登记模式的局限，济南主动作为，以“试点先行、制度护航”为宗旨，推动建设用地使用权量化登记从“理念”走向“实践”，印发《关于开展建设用地使用权量化登记试点工作的通知》，逐步构建起可操作、可复制的试点工作体系，让改革红利加速释放。

　　该模式并非简单地“分地确权”，而是实现了从“整宗模糊权利”向“精准专属权利”的深层次变革——通过整合首次录入登记系统的测绘数据及相应宗地的规划许可数据，形成《建设用地使用权量化登记表》，以房屋专有部分建筑面积在宗地总建筑面积中的占比为依据，精准划分对应土地权利份额，并在登记簿予以记载，实现房屋所有权与其对应的建设用地使用权相关联，确保一体登记、一体变动。这一创新举措既破解了宗地内建设用地使用权难以分割登记的难题，又明确了不动产权利边界，实现“房屋所有权”与“土地使用权”的对应。

　　试点启动以来，已在多个应用场景实现突破。在中央商务区城市更新项目建设过程中，负责该项目的企业凭借未开工楼栋的土地份额成功办理土地抵押，解决了资金周转难题，实现“融资与建设”双轨并行。

　　截至目前，济南已有3个项目完成土地量化登记，涉及土地898.17亩，为企业增加融资额度近30亿元;28家企业的34个项目、208个楼栋纳入量化登记管理体系。

　　全域赋能

　　构建多维土地价值激活体系

　　济南量化登记的价值，不仅体现在个案问题的解决上，更在于构建起“全域覆盖、多场景适配”的登记体系。政策自试点之初便立足城市发展需要，将应用场景从地块整合、项目融资，延伸至老城更新、安置房权益保障等多个维度，真正实现了“土地要素全链条激活”。

　　赋能规划实施与城市更新。量化登记为城市规划的精细化管理提供产权技术支撑，确保混合开发、公共配建等规划要求精准落地。济南商埠区、旧工业区等老城区，因建设年代久远，普遍存在宗地权属复杂、建筑功能混杂等问题，连片改造面临产权障碍。借助量化登记，可对历史风貌建筑与待改造建筑的土地份额进行精准区分与处置，实现保护与发展的平衡。

　　助力资产盘活与高效运营。量化登记为持有大型地块或存量土地的企业提供精细化资产管理的工具。企业可根据发展需要，对地块进行分期盘活、分份额融资，既保障资金链稳定，又避免整宗土地“一刀切”开发导致的资源浪费，可大幅提升国有土地资产的使用效能。

　　保障民生权益与社会稳定。以往，部分安置房项目因土地整宗抵押，导致业主虽拿到房产证，但面临一定潜在风险，产权权益难以保障。济南将量化登记与安置房“交房即办证”相结合，确保群众在收房时即获得完整、清晰的房屋与土地产权，实现“住有所居、居有所权”。

　　此外，济南还将量化登记延伸至工业标准厂房监管、金融风险防控等领域：可精准核查厂房分割转让合规性、土地利用效率等情况;金融机构依据明确的土地份额，能精准评估抵押资产价值，降低信贷风险;司法机关在查封土地时，仅针对对应份额操作，避免“整宗查封”影响企业正常经营。

　　从破解传统痛点，到推动实践落地，济南以不动产量化登记改革为抓手，不仅解决了长期困扰不动产登记行业的难题，还构建起“政府治理高效、企业发展顺畅、保障群众权益”的多方共赢格局。未来，济南将持续深化量化登记改革，进一步拓展应用场景、完善配套制度，让土地要素在城市高质量发展中释放更大活力。