舜泰广场体育公园综合体案例成功入选全国低效用地再开发试点第三批典型案例

　　2026年1月4日，自然资源部发布了《全国低效用地再开发试点第三批典型案例》，《济南市高新区舜泰广场体育公园综合体案例》成功入选。该案例集中展现了济南市在低效用地再开发中，坚持系统思维、统筹推进的实践路径，将存量土地盘活与产业升级、民生改善、生态优化深度融合，探索形成了公共服务设施功能提升、商业用地转型利用、地上地下空间综合开发等具有示范意义的典型模式。通过试点带动，有效促进了城市功能完善、人居环境提升、公益设施补足，为各地提供了丰富的实践样本与经验借鉴。

　　下一步，济南将充分发挥低效用地再开发试点的示范引领作用，引导全市因地制宜、探索创新，进一步推动盘活存量土地和低效用地，为项目赋能，促进城市内涵式高质量发展。

　　舜泰广场位于济南高新区舜华路2000号，由11栋高层建筑组成，总建筑面积80万平方米。舜泰广场建成时间较早，随着多家企业的陆续入驻，原片区规划停车位不足、就餐不方便、配套功能不完善等问题逐步凸显。

　　为解决上述问题，济南高新区积极探索土地复合利用方式，将原本功能单一的体育用地地下部分37亩土地按商业用途挂牌出让，不仅新增停车位1005个、新建起9475平方米的商业区域，极大丰富了区域配套设施和服务业态，地上部分的体育功能也得到了进一步优化加强，实现了资源活化、空间优化、环境美化的多赢目标。

低效用地再开发前实拍图

　　舜泰广场体育用地改造前，仅在地上部分建设了体育场，设施老旧、功能单一，复合利用率低，土地价值没有得到充分发挥。体育场周边入驻企业约670家，常驻办公人员约5万人，停车难、吃饭难、休闲难等问题已严重影响园区营商环境、办公体验和生活便利性，间接增加了企业的隐性用人成本。

　　为有效提升园区用地效益、优化功能格局，2021年9月，济南高新区打破传统单一用地功能束缚，将体育用地地下部分分层设立国有建设用地使用权，通过科学编制控制性详细规划，优化调整为商业用途并挂牌出让。济南高新智慧谷投资置业有限公司成功摘牌，成为该项目改造主体。2021年11月，舜泰广场智慧停车项目正式启动，包含体育公园综合体改造部分，以改善该园区的整体办公生活条件及配套设施。2023年5月项目交付运营，舜泰广场体育公园综合体正式投入使用，既保证了公共属性不走样，又以丰富的功能业态让老旧地块焕发了新活力。

低效用地再开发后实拍图

　　该项目打破了传统单一功能的用地模式，将原本仅提供地面体育功能的低效地块，转变为“地上+地下”立体复合开发模式。地上空间保留并优化了体育功能，满足了员工和居民的健身休闲需求;地下空间则高效嵌入商业服务(餐饮、零售、便民服务)和智能停车两大核心功能。这种垂直分层、功能叠加的布局，极大优化了区域内的用地结构，使有限的土地承载了更多元、更完善的城市功能。

　　通过盘活利用地下空间，新增空间48328平方米，地下三层空间平摊面积约72.5亩，接近地面面积的2倍。同时，得益于地下停车场的建设，车辆转移到地下，盘活了相邻一宗原用作停车场的低效用地。目前该宗土地已顺利出让，并吸引一家省级国企总部入驻，低效空间盘活与产业焕新升级实现良性互动。

　　据了解，新增加了千余个智能立体停车位，有效缓解了舜泰广场停车难问题。新建成的地下商业区域共划分45间商铺，将舜泰广场商业配比从原来的0.75㎡/人提升至1.5㎡/人，有效解决了周边就餐及商业配套问题。重新规划建设的地上体育设施，增设了看台及各类球类场地，达到了可举办小型赛事的标准，体育功能进一步强化。

　　地下部分国有建设用地使用权出让为政府带来4000余万元出让金收益。改造主体通过商铺出租、运营权转让、停车收益等，可实现稳定的成本回收及长期收益。通过复合开发，大幅提升了园区综合配套水平，改善了营商环境，增加了区域吸引力，把企业留在了园区。

低效用地再开发后实拍图

　　为了解决配套设施不足、企业流失等问题，济南高新区对该区域进行了充分调研分析，最终确定在不影响现有地上功能的前提下，复合利用体育用地地下空间的方案。地上部分使用权仍然按照体育用途划拨给行业主管部门，在对原体育场进行改造、强化体育主功能基础上，复合设置休闲娱乐设施;地下部分按商业用途挂牌出让，地下空间建成后，园区形成地上商务办公、地面运动休闲、地下休闲配套的立体利用格局。

　　山东省自然资源厅等10部门联合印发的《关于推进开发区集约节约用地促进高质量发展的若干措施》中鼓励“混合利用立体开发”规则，以及省市出台的系列低效用地再开发政策文件，为再开发工作指明了方向、提供了依据。济南高新区在深入学习领会文件精神的基础上，联合自然资源和规划、行政审批等多部门做好政策研判及执行落地。

　　同时，针对园区企业及办公人员开展细致调研，摸排出停车难、就餐难、休闲难等反映集中问题，有针对性地选取地块、制定方案、调整规划、出让土地、实施建设，确保项目实施与企业、群众的各类需求高度契合。

　　项目地处经十路旁，是济南东部的核心区域，可谓寸土寸金。济南高新区跳出传统的土地利用平面思维，融入上下复合、功能复合理念，同时充分考虑土地外的影响因素，通过“地上—地面—地下”分层功能布局，地上强化体育功能，地下补充商业和停车设施，形成“商务+运动+生活”的复合生态，实现了空间效益最大化。

地下停车场实拍图

　　地下商业区实拍图