山东出台高品质住宅开发建设指导意见 层高不小于3米 公贷额度可上浮

　　房地产业高质量发展的一个重要方面，就是提高住房品质供给，从“有房住”向“住好房”转变。7月12日上午，山东省政府新闻办召开新闻发布会，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志解读《山东省高品质住宅开发建设指导意见》。对于高品质住宅，山东鼓励精装修交付，装修费用计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数。购买高品质住宅，住房公积金贷款额度可按一定比例上浮。

　　48个字形容高品质住宅

　　什么是高品质住宅?“体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，就是广大群众普遍认可的‘好房子’。”王玉志用了48个字来形容：质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐。

　　高品质住宅并非一夜之间出现，而是顺应消费需求、行业转型升级需要。《意见》分为总体要求、重点任务、保障措施三部分。在总体要求部分，明确高品质住宅开发建设的指导思想、基本内涵和实施路径。在重点任务部分，围绕“质量、功能、低碳、服务”四个重点，从政策标准、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维等环节入手，提出十二项具体要求。在保障措施部分，明确组织领导、政策激励、示范引领、宣传引导等四项具体措施。

　　“举牌验收”防治质量通病

　　开发建设“高品质住宅”，购房者普遍关心以前房屋渗漏、裂缝等质量通病会不会再现。对此，《意见》着力解决群众关心的质量通病等问题。加强渗漏、裂缝、空鼓、管线不通、地漏和烟道返味串味、噪声干扰等质量常见问题防治。对易发常见问题的关键工序、关键部位的隐蔽工程，实行“举牌验收”。房屋装修方面，鼓励高品质住宅精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免“千房一面”并减少资源浪费。

　　在购房者关心的物业服务领域，物业服务收费实行市场调节价机制，实现质价相符、优质优价。厘清物业和全体业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

　　适度提高小区绿地率

　　“高品质”自然注重提升居住体验。《意见》要求高品质住宅空间尺度适度加大，住宅层高不小于3米。满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，推广增设玄关处消杀功能等创新做法。配备非接触式门禁系统、带除霾、热量回收功能的新风系统和全屋水净化系统。

　　优化入户动线，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展。落实完整社区和五分钟生活圈，利用社区综合配套资源，合理布局配套设施、活动场所和服务设施。

　　车位配比不低于1∶1.2，面积不小于2.5米× 5.3米。100%预留电动车充电设施安装条件。适度提高小区绿地率。

　　突出全生命周期管理

　　为保证住宅品质，《意见》从三个方面建立品质保证制度。建立设计回访制度。提高设计质量和服务水平，开发和施工企业不得要求设计单位违反国家和省有关建设标准、技术规范，随意修改或变更设计文件。建立房屋交付回访制度。对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访，保修期限内经维修合格的部位重新约定保修期限，对出现的质量问题进行闭环处置。推行房屋定期体检和质量保险制度。以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制，积极开展建立房屋养老金制度试点工作，解决好既有房屋维修资金来源问题。

　　《意见》还要求落实“先验房后收房”制度，实施工地开放日制度，保证业主享有购房信息知情权和施工质量监督权。

　　《意见》一大特点是突出全生命周期管理，覆盖高品质住宅开发建设、交付使用和指导监督全过程。在工程质量上，提出提升住宅建设全生命周期的品质意识。在智慧住宅上，引入“规划+设计+施工+运维”全生命周期思维。在验收流程上，要求充分利用数字化平台实现开发项目全生命周期管理。在物业服务上，鼓励物业服务企业与BIM运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系。

　　公贷额度可按一定比例上浮

　　《意见》提出，高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围。住房公积金贷款额度可按一定比例上浮。优先将相关技术纳入科技成果推广目录，促进转化应用。

　　高品质住宅项目可适当放宽销售备案价格上限，对应的开发企业在参与招投标和信用评价时享受适度优惠政策。鼓励各市对开发企业配置高于现行标准规范建设的公共配套设施给予免计容奖励。采用精装修交付的商品住房，装修费用计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数。优先推荐高品质住宅项目申报广厦奖、泰山杯、詹天佑奖等奖项。

　　引导采用绿色低碳方式造好房

　　城乡建设领域绿色发展、节能减碳是山东建设绿色低碳高质量发展先行区重点之一。在高品质住宅建设方面，《意见》引导采用绿色、低碳方式造好房，应用推广BIM、智慧技术。鼓励采用装配式建造方式，应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟装配式装修技术。高品质住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设。使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。

　　同时，鼓励在高品质住宅项目中率先执行超低能耗建筑标准。高品质住宅在设计、施工、运维阶段应使用建筑信息模型(BIM)技术。推广BIM版商品住宅使用说明书。依托智慧城市技术支撑，打造住区综合信息服务平台，提升便民利民的住区服务和管理水平。

　　住宅设计综合考虑多方面因素

　　好房子首先要有好设计。“贯彻适用、经济、绿色、美观的建筑方针，是当前建筑设计的总遵循。”省住房城乡建设厅勘察设计处处长刘涛介绍，《意见》的制定，把“提升住宅设计水平”作为重要环节。设计要充分考虑与周边环境和建筑的关系，做到与城市色彩、建筑风格、住宅品质相协调，让住户感到舒适宜人。统筹小区规划布局、组团空间、建筑朝向等设计要素，注重住宅与周围建筑、道路地形、园林绿化等协调一致。

　　刘涛认为，坚持“以人为本”，住宅设计应以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素。要结合当地家庭人口结构和生活方式的变化，既具备传统的住、读、厅、厨、浴等基本功能，又满足现代生活休闲休憩、居家办公、消毒防疫等功能的住宅。充分考虑二孩三孩家庭、家居适幼等因素对户型设计、功能结构的新要求，合理划分住宅功能分区，加强厨卫、客厅、窗台、室内台阶等细部处理。

　　认定为高品质住宅可获财政补助

　　《意见》的出台可以说是“政府搭台”，接下来“唱戏”的“主角”是开发企业，如何发挥房企的积极性?省住房城乡建设厅房产处处长娄保来介绍，我省将积极搭建行业交流平台，引导开发企业以匠心情怀持续研发应用住宅品质提升的新技术、新材料、新模式，着力打造“绿色、生态、宜居、智慧”的新一代住宅。

　　其中包括，指导各市落实《意见》要求，因地制宜研究出台推动高品质住宅建设细则，加快构建高品质住宅建设制度体系，与绿色建筑、超低能耗建筑、健康建筑、装配式建筑等一体化推进。对认定为高品质住宅的开发项目，可通过财政补助、税费减免、容积率奖励等给予激励;在办理预售许可和确定预售资金重点监管额度时给予支持。对开发建设高品质住宅的企业，在资质核定、拿地开发、参与政府投资项目招投标和信用评价等方面予以政策倾斜，培育和发展推动高品质住宅建设的良好市场环境等。