不得破坏老城区传统格局和街巷肌理 山东出台“城市片区综合更新20条” 坚持城市体检先行

　　城市更新是改善城市人居环境，提升城区功能的重要举措。8月4日，在山东省政府新闻办召开的发布会上，省住房城乡建设厅解读了9部门刚刚出台的《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》(以下简称《若干措施》)。城市更新坚持城市体检先行，突出规划引领，不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。

　　确定“留改拆”对象

　　严防大拆大建

　　《若干措施》从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等6个方面提出了20条推进措施。对此，山东省住房和城乡建设厅党组书记任海涛予以解读。

　　日前，住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，第一条就是“坚持城市体检先行”。《若干措施》提出，开展城市体检，将城市体检作为开展城市更新的基础;编制更新专项规划、加强调查评估，精准查找城市在开发强度、住有所居、公共服务、安全韧性等方面的问题原因。对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目开展历史和工业文化资源调查，有效识别更新资源和价值，确定“留改拆”对象，严防大拆大建。

　　城市更新过程中，社会资本发挥重要作用。“片区综合更新改造所需资金量大、实施周期长、涉及主体多，需要在政府主导下，选择有实力、有诚信的企业作为实施主体”，任海涛说，要同时发挥策划、融资、建设、运营等各类企业优势专长，形成合力。在具体实施过程中，要根据片区资源条件，分类采用TOD(公共交通引导)、EOD(生态环境引导)、SOD(社会服务引导)等多种引导方式，加强产业导入，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、社区养老、培训健身、“互联网+”等新业态、新场景，一体化开发和更新改造，增强项目可持续运营能力。涉及房屋征收补偿的，提倡货币化安置和就地、就近安置相结合。

　　创新运作模式

　　可“带方案供应”

　　由于开展城市更新往往涉及对原有用地性质、规划等方面的调整、优化，在严格执行用地政策、规划管理的同时，《若干措施》在用地保障方面设置了零星建设土地与周边用地统一规划建设、“带方案供应”、城镇低效用地再开发等支持性制度，并规定详细规划中容积率、用地性质、建筑高度等可以适当调整的情况。充分尊重现有情况实际，设置了老城区、历史文化街区格局风貌、街巷肌理、绿地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具体要求。如建筑密度可按照不高于现状水平控制，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。

　　任海涛表示，片区综合更新改造包括房屋改造重建、基础设施和公共服务设施配套等较多内容，不同类型项目盈利水平差异较大，道路、排水、绿化等基础设施属于纯公益项目，需要搞好项目收益成本平衡，统筹资源进行“肥瘦搭配”，通过市场化运作、财政资金引导、金融机构贷款等方式筹集建设资金。

　　对此，《若干措施》鼓励各地依法设立城市更新基金、发行企业债券、争取专项贷款。鼓励产权人出资自主更新、资产证券化(ABS)、投资人+EPC、发行债券、金融机构和基金支持等多种融资渠道。此外，落实相关减免政策，城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费的征收范围，不得征收城市基础设施配套费。

　　开展省级城市

　　更新试点片区建设

　　山东将在城市和片区两个层面试点，探索创新与山东城市特点相适应的城市更新工作制度、实施模式、支持政策、技术方法和管理措施，形成可复制推广经验。开展省级城市更新试点片区建设，实施重点区域突破，全面推进土地储备、规划设计、更新建设、产业策划、运营管理等各项工作，形成主体培育、项目管理、资源统筹、要素保障等可复制推广的经验做法。

　　为做好《若干措施》的贯彻落实，山东省住房和城乡建设厅将研究制定相关技术标准，加大项目谋划储备力度，构建更新项目全流程、全周期的实施路径，提高规划设计建造水平，抓好各项要素保障等，干一片成一片，推动从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，促进城市高质量发展，打造具有山东特色的宜居、韧性、智慧城市。