预计2012年二手房成交量将回涨至15万套，成交均价将回归到2010年的水平。

　　分时间段来看，短期内(2012年一季度)，由于年初信贷投放环境相对宽松，2011年底转移过来的需求可能在年初释放，但因为市场预期不太明朗，市场供应还将处于观望阶段，成交量可能在短暂上涨后回归正常水平，价格将延续2011年四季度的下调态势。

　　中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。此外，即便是位置较好的区域可能因为暂时供不应求价格出现上涨，但区域内供应量也会因价格上涨的逐步释放，供需关系将很快再次趋于缓和，价格最终还将回归正常。

　　●观点三：二手交易相关税费增加 购房需求转向一手市场

　　去年底，二手房过户最低指导价标准的提高，带来相关税费的增加间接提高了二手房价，一定程度上影响市场正常交易。由此形成的价格比较优势，将使得部分原二手房需求者转向一手房市场。从时间分布来看，由于业主也会依据周边一手房价格调整挂牌价格，随着时间推移，一、二手价格差距将会缩小，因此，这种二手需求向一手转移将在2012年上半年体现得较为明显。

　　●观点四：租赁市场仍将高位运行

　　同时，租赁市场仍将高位运行。即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平，明年租赁市场还将维持今年高位运行。其次，明年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场。因此，租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。

　　金融

　　2012年楼市持续缓慢回落 将加剧经济减速风险

　　中国银行：今年房价跌幅15%

　　近日，中国银行发布了对2012年一季度中国经济金融展望的报告，其中对房地产市场的发展前景进行了详细分析。该报告指出，在国家一系列调控政策影响下，2011 年我国房地产市场明显降温，并由上半年的“量跌价稳”向最近几个月的“量价齐跌”转变。从成交量来看，今年1-10 月，全国完成商品房销售面积7.97 亿平方米，同比增长10%;从销售额来看，1-10 月全国完成商品房销售额43826 亿元，同比增长18.50%。从销售价格看，10 月份70 个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上月相比下降的城市有34 个，持平的城市有20 个，10 月份环比价格下降的城市增加了17 个，即使环比价格上涨的城市中，涨幅也均未超过0.2%，这显示房价下跌的城市数量已占据绝大多数，房价下跌趋势正在向更多城市蔓延。预计2012 年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约在15%左右，将呈现“前低后高”的震荡趋势。此外，报告还明确提出以下观点。

　　●观点一：房价下跌加剧经济减速风险

　　中国银行的专家表示，得出这一观点主要是因为：首先，房地产投资占我国固定资产投资的1/5 左右，房价下跌将影响投资和经济增长。其次，房地产行业对相关行业投资，例如钢铁、水泥等也有较高的拉动作用。再者，房地产行业还将影响与住房消费相关的建材、家具、家装等消费行业。因此，如果房地产投资下滑，将通过投资和消费两个渠道产生的叠加效应，对GDP 增长产生影响。但是，需要注意的是，保障房建设会在一定程度上弥补商品房投资的下滑，因此不能过分夸大和担忧这种房价下跌引发的短期冲击。

　　地产业内分析：2011年全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。

　　●观点二：房价下跌加大商业银行资产质量风险