政策

　　新盘降价销售可能变成常态

　　鑫尊地产：政策将鼓励和帮助刚需实现购房

　　2012年，房地产市场该如何变化呢?鑫尊地产认为，开发商经历了一年的成交萎缩，资金流将受到严峻考验，因此在2012年回笼资金、清仓出货是头等大事。即便是资金流不成问题的大开发商，由于担心后市房价持续下降，也有必要快速出货，以期利润最大化(或者说损失最小化);这使得新盘降价销售变成常态，预计价格至少要调低20%-30%;部分开发商由于严重现金流不足则不得不被业内大鳄吞食，行业盘整将在下半年风起云涌。

　　●观点一：小业主年底开始降价出货

　　小业主即二手房交易中卖房者，他们相对于开发商来讲回笼资金的压力要小一些(也有对后市判断不够准确的原因)。从2011年出现一、二手价格“倒挂”来看(部分区域倒挂价差达到5%-10%左右)，多数二手房业主总以为房价还会上涨或者至少企稳，心理上不愿意接受房价持续下调的现实，促使他们继续“观望”或缓慢下调自己的出售价格，这种情绪将一直持续到9至10月份，直到新盘放量降价成交大幅增长为止。预计到年底小业主开始降价出货。

　　●观点二：预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房

　　政府作为政策的制定者，2012年他们一方面会更加考虑大多数群众的住房需求(通过调控降房价，调控使得成交量下降)，另一方面也要兼顾到经济的平稳运行(需要保持一定的住房成交量)。因此，如何掌握调控与放量的平衡是政策决定的关键，即政府调控将更加“精准”。预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房，如放松首套银行贷款、适当降低首套首付比例等，另一方面，以更严厉的政策挤出投资泡沫，如开征房产税。如此则可以保持一定的成交量同时不致房价上涨。

　　●观点三：二手房“金九银十”后的两个月将明显增长

　　2012年的二手房成交量将摆脱2011年的颓势，出现逐步上涨的态势，月均上涨幅度将达到10%-20%左右。这是由于新房价格下降必然拉动二手房价格下降(这里的下降是指实质性下降，即达到刚需群体能够承受的价格，二手房降价大约滞后新房半年左右)，价格的合理回归将带动购房者入市，预计2012年全年二手房成交量将达到14.5万套左右，其中“金九银十”后的两个月增幅最为明显。文/张蛟

　　二手房

　　针对首次置业信贷政策有望微调

　　我爱我家：二手房交易量有望达到15万套

　　二手房市场在经历了去年的严厉调控之后，进入了多年未见的深冬。今年在限购继续、调控不放松的大背景下，二手房会出现怎样的走势呢?伟业我爱我家给出了他们对2012年二手房市场的预测：二手房交易量有望达到15万套。

　　●观点一：针对首次置业信贷政策可能会有不同程度微调

　　伟业我爱我家市场研究院分析表示，中央经济工作会议要求“房价合理回归”，因此“限购”政策本身还会继续延续，至少在长效机制(例如房产税)形成之前，限购政策暂时不会取消。但是针对刚性首次购房，对不尽合理的执行细则可能会有适度微调，例如在纳税年限、支持“卖旧买新”等方面。

　　中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，即需要在保证供应结构合理的前提下，促进中低端市场发展，支持刚性需求的正常释放，而当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与未来政策要求相违背，因此，明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛可能会有所降低。

　　换而言之，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予首次置业、首次改善类人群一定优惠和松绑，不仅不会造成房价的报复性反弹，而且有利于恢复房地产市场的活力，有利于促进房地产市场健康发展。

　　●观点二：2012年二手成交量可能达到15万套

　　基于以上政策的预判，伟业我爱我家市场研究院分析表示，从市场需求方面来看，随着房价合理回归，业主挂牌价格将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、继续执行优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

从市场供应方面来看，明年随着各类积极政策的出台，带动市场交易的逐步回暖，投资性供应(“卖房”求“变现”)会把握时机入市，置换性供应(“买新”之前需“卖旧”)可能将通过“一卖一买”的形势推动房源进入市场，供应量将有所回升。基于此，